【吃货日记】冰泉豆浆香滑浓 老店开到南宁啦

这年头，手里有房的比没房的还要难受，他们都在想一个问题，现在卖掉房子，到底是聪明还是犯傻？我跟几位干房产十几年的内行人深聊后，才发现大多数人都想错了方向。

首先得明白一点，现在的房子，早就不能一概而论了。

在苏州这样的城市，二手房市场已经杀成了红海，房龄长、户型旧的老破小房源，不大幅降价根本没人看，业内甚至有个说法叫谁降价狠、谁先脱手，犹豫观望的结果可能就是房子烂在手里。

而另一边，品质过硬的新房却成了香饽饽，开发商把大门修得气派，外立面弄得跟豪车似的，得房率突破100%的新盘照样有人抢着买，这类房子卖的是情绪价值，靠住得爽、看得嗨打动买家，根本不需要降价。

未来几年，这种分化只会更明显，一线和强二线城市（北京、上海、深圳等）经济底子厚，人口不断流入，房价已经出现企稳迹象。

而三四线城市人口持续流出、库存压顶，有些地方房价可能还要跌5%-10%，甚至可能跌回2015年的水平。

两类房子需要赶紧出手

第一，租不出去也涨不动的不良资产，比如非学区的老破小、郊区老破小、2000年前的塔楼、户型奇葩的房子、远郊别墅、商住公寓，还有那些地段硬伤的房产，这些房子放在手里只会持续贬值。

特别是三四线城市和县城的房子，空置率已经超过30%，年轻人走了，剩下的老人有房住就行，买了也没人接盘。

第二，能换来更好机会的房子，比如武汉有位业主，把市中区50年的老华厦卖了，到新北第一圈换了两间两房，一套自住，一套收租，立刻就有了稳定现金流。

但有三类房子，现在卖可能吃大亏

第一，核心城区的更新改造房，今年武汉硚口区率先推出城市更新购房消费券，居民通过以旧换新置换指定楼盘，单套最高可获30万元补贴。

这类位于改造片区的老房子，不仅能拿高额补贴，更因配套升级面临价值重估，武汉政策试点后，6月新房销量就突破万套，创下年内峰值。

第二，高品质的改善型住房，符合国家“好房子”标准的项目正在享受政策倾斜，北京、上海等城市试点现房销售，要求开发商缴纳质量保证金，14个省份对二星级以上绿色住宅给予5%-15% 的税率优惠。

第三，租金回报率不错的房子，租金年化收益2%-3% 以上的房产，建议留着，超过3%的，算是优质现金流资产，这就像股市里的分红型股票，市场不好时反而稳当。

有个简单的判断标准，如果租金收益能跑赢银行大额存单，这套房就值得拿在手里等周期回暖。

现如今房贷利率一降再降，月供压力小多了，很多人不知道的是，虽然房价没怎么涨，但买房成本正在变相降低。

2023年到现在，全国首套房贷利率从4.1%降到了3.3%，同样是100万贷款30年，现在月供比两年前少还340多元，业内普遍预计今年底明年初利率还可能再降，到时候月供压力会更小。

利率降的是成本，不是房价，好房子的价格已经跌不动了，利率下降只会让更多人买得起，反而可能推高价格。